Sikring av veirett

Rett til kjøreadkomst  er i de fleste tilfeller en nødvendig forutsetning for å realisere et byggeprosjekt. Dette gjelder særlig for prosjekter hvor det skal opprettes nye eiendommer ved fradeling.  For det første vil kjøperne som hovedregel stille krav om at eiendommen har etablert lovlig adkomst med bil. For det andre oppstiller plan- og bygningsloven § 27-4 et krav om at adkomst i utgangspunktet må være sikret før eller senest samtidig med at det gis delings- eller rammetillatelse:

“Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.”

Om eiendommen grenser til offentlig vei vil den normalt både være sikret nødvendig adkomstrett privatrettslig, i tillegg til å oppfylle de offentligrettslige kravene i plan- og bygningslovens § 27-4. Avkjørselen til den offentlige veien må imidlertid være godkjent etter veglova, jf. pbl. § 27-4 første ledd andre punktum:

“Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova §§ 40 til 43.”

Når eiendommen er avhengig av kjøreadkomst over private veier for å komme frem til veg som er åpen for alminnelig ferdsel, kreves imidlertid særskilt privatrettslig grunnlag for at eiendommen skal være sikret veirett. I det følgende kommenteres de aktuelle privatrettslige grunnlagene nærmere.

Følger veirett med fra hovedeiendommen? 

Dersom avgivereiendommen allerede er sikret veirett, oppstår spørsmålet om fradelte eiendommer fra denne med rette kan benytte seg av den samme veiretten. 

Spørsmålet ble behandlet av Høyesterett allerede i Rt. 1915 s. 20, hvor flertallet uttaler at når «intet motsat fremgaar av [stiftelsesdokumentet], og ikke særlige forhold foreligger, maa formodningen være for, at veiret tilkommer senere utskilte parceller». Med mindre stiftelsesdokumentene for veiretten inneholder begrensninger, er utgangspunktet altså at fradelte parseller vil være i besittelse av veirett.

Senere rettspraksis viser at det i tillegg til stiftelsesdokumentet, også legges vekt på formålet med servitutten og om bruken fører til en “auke i tyngsla”.

Rt-2015-120 (Aadnevik) dreide det seg om en hevdet veirett, og spørsmålet om den herskende eiendommen kunne avgi veirett til utskilte parseller. Høyesterett la til grunn at spørsmålet skulle besvares uavhengig av stiftelsesgrunnlaget for veiretten (hevd/avtale mv.). Videre ble det lagt til grunn at veirett kan avgis til parseller som senere blir fradelt den herskende eiendom i medhold av servituttloven § 9, forutsatt at dette ikke fører til en samlet bruk som overskrider tålegrensen i servituttloven § 2. Ved denne vurderingen skal det både legges vekt på hva som er formålet med retten, og hva som er i samsvar med «tida og tilhøva». Det må herunder foretas en vurdering av om flere parsellers bruk av veiretten fører til en «auke i tyngsla» for den tjenende eiendom, sammenlignet med den bruken som rettighetshaveren selv er berettiget til i medhold av servituttlova § 2. En veirett til gårdsdrift kan for eksempel ikke uten videre benyttes som adkomst for et hyttefelt på 50 tomter.

Den enkleste løsningen: Frivillig avtale med veieier

Dersom den fradelte eiendommen ikke er i besittelse av en veirett som er avledet fra avgivereiendommen, vil den raskeste og mest kostnadseffektive måten å skaffe veirett være å komme frem til en avtale med veieieren om å få rett til å bruke veien. En åpen og løsningsorientert dialog med veieieren med sikte på å en frivillig avtale bør derfor forsøkes. Vær i denne forbindelse oppmerksom på at veieier i utgangspunktet står fritt til å kreve vederlag og for øvrig sette betingelser for bruken, herunder å avvise forespørselen om veirett. 

En eventuell veirettsavtale bør tinglyses og regulere mer enn bare selve retten til å kjøre. Praktiske punkter som vedlikehold, brøyting, strøing og fordeling av kostnader kan med fordel reguleres for å unngå fremtidige konflikter.

Om forsøket på å skaffe seg veirett ved avtale med veieier ikke når frem, finnes det imidlertid alternative grunnlag for å skaffe veiretten, jf. nedenfor.

Når avtale ikke er mulig: Tvangsbaserte løsninger

Ekspropriasjon på grunnlag av reguleringsplan

Om eiendommen omfattes av en reguleringsplan, kan denne forutsette at eiendommen skal ha adkomst over øvrige eiendommer i planområdet. Reguleringsplanen stifter imidlertid ingen privatrettslige rettigheter til fordel for de berørte eiendommene. Veirett må derfor sikres på annet rettsgrunnlag. Om det ikke oppnås en frivillig avtale med veieier, kan ekspropriasjon være aktuelt. 

Reguleringsplanen kan gi grunnlag for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-2. Bestemmelsen gir kommunestyret en generell fullmakt til å fatte vedtak om ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Det er imidlertid opp til kommunen om de ønsker å gjennomføre ekspropriasjon. Erfaringsmessig vil kommunene ofte avstå fra å benytte ekspropriasjonshjemmelen, og heller overlate til partene å bli enige om de privatrettslige forholdene.

Jordskifte - etablering av ny vei og rett til innpåkjøp i eksisterende vei

Jordskiftelova § 3-9 gir hjemmel for jordskifteretten til å pålegge "felles tiltak". Det å etablere en ny felles vei over en annen persons eiendom er et klassisk eksempel på et slikt tiltak.

Hva gjelder innpåkjøp i en eksisterende vei la Høyesterett I Rt-1987-595 til grunn at formuleringen «skipe sams tiltak» i dagjeldende jordskiftelov (av 1979) § 2 bokstav e ikke bare omfattet anlegg av ny veg, men også «å skaffe flere eiendommer adgang til bruk av en allerede eksisterende vei», ofte omtalt som “innpåkjøp”. Med ny jordskiftelov (av 2013) ble ordlyden i bestemmelsen om «sams tiltak» endret. Bestemmelsen er nå å finne i jordskifteloven § 3-9, som gir jordskifteretten hjemmel til å “påleggje felles tiltak og påleggje felles investeringar i samband med bruk av eigedommar eller bruksrettar”. 

Retten til innpåkjøp er ikke særskilt omtalt i forarbeidene til ny jordskiftelov, og det har etter dette hersket en viss usikkerhet ved om den gjeldende bestemmelsen hjemler innpåkjøp i eksisterende vei. Spørsmålet ble nylig besvart bekreftende av Høyesterett i HR-2025-00220-A, hvor en enstemmig Høyesterett konkluderer med følgende:

“Min konklusjon er etter dette at innpåkjøp er omfattet av jordskifteloven § 3-9, og at verken lex specialis eller legalitetsprinsippet er til hinder for å behandle spørsmålet etter lovens kapittel 3.” 

Det kan etter dette legges til grunn som gjeldende rett at bestemmelsen i jordskifteloven § 3-9 gir hjemmel for jordskifteretten til å fastsette rett til innpåkjøp i en eksisterende vei.

Selv om jordskifteloven § 3-9 gir hjemmel for både etablering av ny vei og innpåkjøp, må følgende grunnvilkår i tillegg være oppfylt for at jordskifteretten kan benytte hjemmelen:

• Utjenlige eiendomsforhold: Minst én eiendom eller bruksrett i området må være «vanskeleg å bruke på tenleg måte etter tida og tilhøva» jf. jordskiftelova § 3-2. Dette betyr i praksis at manglende veirett må føre til at eiendommen ikke kan utnyttes på tjenelig måte.
  

• Løsningen må være en forbedring: Jordskifteløsningen må skape «meir tenlege eigedomstilhøve» (jf. jordskiftelova § 3-3). Dette kalles ofte som et krav om "netto skiftegevinst" – fordelene må samlet sett være større enn ulempene.
  

• Ingen kan tape på løsningen: Løsningen kan ikke føre til at kostnadene og ulempene blir større enn nytten «for nokon eigedom eller bruksrett» (jf. jordskiftelova § 3-18). Dette er en "ikke-tapsgaranti" som beskytter alle involverte parter.
  

Veglova

Med hjemmel i veglova § 53 kan “jordskifteretten [...] gjere vedtak om eigedomsinngrep til bygging, utbetring, vedlikehald og drift av privat veg, her òg gangstig, kløvveg og liknande, mot vederlag til den det råkar, dersom det må reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn skade. På same måte og vilkår kan jordskifteretten òg gi rett til å bruke veg som alt ligg der. Kvar av partane i slik sak kan krevje avgjort om vegretten alt er til, at han vert nærare fastlagt, eller å få bruken flytt.”

Dersom en eiendom mangler nødvendig veiadkomst, kan eieren kreve å få anlegge vei over naboens grunn, eller å bruke en allerede eksisterende vei i medhold av veglova § 53. Retten kan fremtvinges gjennom et "vegskjønn", som er en form for ekspropriasjon. Myndigheten til å holde skjønnet ligger hos jordskifteretten. Hovedvilkåret for å få veirett etter veglova § 53 er at etableringen av veiretten må være «klårt meir til gagn enn til skade». Dette innebærer at jordskifteretten skal gjøre en interesseavveining der fordelen for eiendommen som får veirett, må overstige ulempen for den tjenende eiendommen. Fordelen er typisk verdiøkningen og den økte bruksmuligheten som  for den herskende eiendommen. Ulempen for den tjenende eiendommen kan typisk være tap av egne bruksmuligheter, tap av dyrket mark, støy og redusert privatliv. 

At det må være «klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn til skade» er et beviskrav. Bestemmelsen inneholder altså ikke et vilkår om at det må foreligge en kvalitativ overvekt av gagn, men at overvekten skal være bevist med tilstrekkelig styrke.

Strategisk valg: Jordskiftelova eller veglova?

En sentral forskjell mellom veglova § 53 og jordskiftelova § 3-9 er knyttet til prosessøkonomiske forhold. Eksproprianten i skjønn etter veglova § 53 må alltid erstatte ekspropriatens nødvendige sakskostnader, mens hver part må dekke sine egne sakskostnader i jordskiftesaker. For den som krever veirett, vil det dermed være økonomisk fordelaktig om saken kan behandles som en jordskiftesak etter jordskiftelova § 3-9. Spørsmålet er om en part står fritt til å velge dersom vilkårene i begge regelsettene er oppfylt? 

Spørsmålet var tema i saken HR-2025-00220-A, hvor et av spørsmålene som Høyesterett måtte ta stilling til var om veglova § 53 var lex specialis, slik at innpåkjøp i eksisterende veg måtte skje med hjemmel i veglova dersom vilkårene i bestemmelsen var oppfylt. 

Saken gjaldt en eiendomsutvikler som hadde søkt om å få fradelt åtte hyttetomter, hvoretter naboene protesterte på bakgrunn av at tomtene ikke var sikret adkomst. Eiendomsutvikleren fikk avslag på søknaden, med manglende veirett som begrunnelse. For å få godkjent fradelingssøknaden, var eiendomsutvikleren etter dette henvist til å sikre tomtene et privatrettslig grunnlag for veirett.

Eiendomsutvikleren krevde bruksrett til den eksisterende veien, prinsipalt ved jordskifte med hjemmel i jordskifteloven § 3-9, subsidiært ved skjønn etter vegloven § 53. Eierne av veien krevde avvisning av saken om bruksrett etter jordskifteloven § 3-9, som de mente ikke gir hjemmel for innpåkjøp i en privat vei. De anførte dessuten at vilkårene for innpåkjøp etter vegloven § 53 ikke var oppfylt. 

Som allerede nevnt, la Høyesterett til grunn at jordskiftelova § 3-9 hjemler innpåkjøp i en eksisterende privat vei. Videre konkluderte Høyesterett med at jordskifteloven § 3-9 og veglova § 53 om ekspropriasjon er alternative rettsgrunnlag, og at en part dermed har valgfrihet med hensyn til hvilket av de rettslige grunnlagene man vil anføre ved krav om innpåkjøp i en eksisterende vei.

Oppsummering Sikring av veirett er en grunnleggende og ofte kompleks forutsetning ved fradeling og utvikling av eiendom. Som artikkelen viser, finnes det flere mulige alternativer for å sikre en slik rett.

1. Eksisterende rett: Første steg bør alltid være å undersøke om en eksisterende veirett fra hovedbølet (avgivereiendommen) kan følge med den nye parsellen. Dette er ofte tilfellet, så lenge stiftelsesgrunnlaget ikke inneholder eksplisitte begrensninger og den økte bruken ikke overstiger tålegrensen for den eiendommen veien går over.
   

2. Frivillig avtale: Den enkleste og mest forutsigbare løsningen er ofte en frivillig avtale med eieren av veien. Dette gir partene mulighet til selv å definere vilkårene, og er dessuten ressurseffektivt sammenlignet med alternativene.

3. Tvangsbaserte løsninger: Dersom avtale ikke er mulig, gir lovverket flere alternativer for å tvinge gjennom en løsning:
   

   - Ekspropriasjon via reguleringsplan (pbl. § 16-2): En mulighet, men avhenger av kommunens vilje til å gjennomføre ekspropriasjonen.
   

   - Jordskifte: Et fleksibelt verktøy for å omforme eiendomsforhold, inkludert å gi bruksrett til eksisterende vei, forutsatt at løsningen gir en netto gevinst for området som helhet.

   
   

   - Ekspropriasjon av veirett (veglova § 53): En direkte hjemmel for å skaffe "nødvendig veg" når fordelene klart overstiger ulempene. Dette er en ren ekspropriasjonsprosess med krav om full erstatning til eieren av den tjenende eiendommen.
   

Valget av fremgangsmåte vil avhenge av de konkrete forholdene ved eiendommene, eksisterende rettigheter og partenes vilje til å samarbeide. Valget av fremgangsmåte bør i alle tilfeller baseres på en konkret vurdering av tidsbruk, kostnader og nytte i det enkelte tilfellet.