Åpning av konkurs
En konkurs innebærer at det tas beslag i alle eiendelene til konkursskyldneren, for så å omgjøre eiendelene til penger som fordeles forholdsmessig på kreditorene så langt de rekker. For å åpne konkurs må det foreligge en konkurssgrunn. I de fleste tilfeller åpnes det konkurs fordi skyldneren er insolvent. Dette betyr at skyldneren ikke kan betale sine regninger etter hvert som de forfaller og at denne betalingsudyktigheten ikke er forbigående (illikvid), samt at skyldnerens gjeld overstiger verdien på eiendelene (insuffisient).
Et leieforhold vil på mange måter påvirkes av en konkurs. I denne artikkelen vil vi gjennomgå utleiers stilling når leietaker går konkurs.
Leiekontrakten – inntreden eller ikke?
Utgangspunktet når det åpnes konkurs er at konkursboet ikke automatisk trer inn i skyldnerens avtaler med mindre konkursboet uttrykkelig avgir en erklæring om at boet ønsker å tre inn.
For avtale om leie av fast eiendom er utgangspunktet det motsatte. Konkursboet trer automatisk inn i leiekontrakten med mindre konkursboet senest fire uker etter konkursåpningen erklærer at det ikke vil tre inn i leiekontrakten og stiller leieobjektet til utleierens rådighet. Dette betyr at konkursboet raskt må ta stilling til om konkursboet ønsker å fortsette leieforholdet etter konkursåpningen.
Konkursboet har rett til å disponere leieobjektet frem til det erklærer at det ikke vil tre inn i leieobjektet og stiller dette til utleiers rådighet. Denne perioden er derfor usikker for utleier, da man ikke vet om leieforholdet vil fortsette. Det er viktig å merke seg at konkursboet plikter å betale husleie som påløper fra konkursåpning og frem til konkursboet erklærer at det ikke vil tre inn i leieobjektet, med mindre man avtaler noe annet med utleier. Dette er en massekostnad som skal dekkes foran alle andre krav i boet. Konkursboet pleier derfor ganske tidlig å ta stilling til om det skal tre inn i leiekontrakten eller ikke. Det er imidlertid ikke uvanlig at det inngås avtale med utleier om vederlagsfri disponering av lokalene slik at konkursboet kan få solgt unna eiendeler og ryddet opp mest mulig i lokalene før disse stilles til utleiers rådighet. Dette er både utleier og konkursboet tjent med.
Dersom konkursboet velger å tre inn i leiekontrakten vil leieforholdet løpe videre og konkursboet får de samme rettighetene og pliktene som konkursskyldneren. Konkursboet har imidlertid rett til å si opp leiekontrakten med sedvanlig varsel i slike tilfeller. Dette gjelder uavhengig av hva som er avtalt i leiekontrakten. For leie av fast eiendom innebærer dette en oppsigelsesfrist på tre måneder regnet fra månedens siste dag. Videre er det også slik at konkursboet i utgangspunktet kan overdra leiekontrakten til en tredjepart, med de begrensninger som følger av husleieloven.
Når er leieobjektet stilt til utleiers rådighet?
Hvis konkursboet velger å ikke tre inn i leiekontrakten plikter konkursboet å stille leieobjektet til utleierens rådighet. Leieobjektet anses ikke stilt til utleierens rådighet før eiendelene som befinner seg i lokalene enten er fjernet eller abandonert. Abandonering innebærer at konkursboet opphever konkursbeslaget i eiendelene. Eiendelene kan bli gitt tilbake til skyldneren eller panthaver. Leieobjektet vil da være å anse som tilbakelevert selv om eiendelene ikke er fjernet. Utleier blir da sittende med utgiftene til rydding, vask og klargjøring av eiendommen for ny utleie. Eventuelt tap utleier blir påført i slike tilfeller kan meldes som krav i boet og gi grunnlag for dividende.
Hvis konkursboet erklærer at det ikke vil tre inn i leiekontrakten, men ikke har stilt leieobjektet til utleierens rådighet, risikerer konkursboet å ha trådt inn i leieforholdet med den virkning at konkursboet vil være bundet av kontrakten og må betale leie til utleier.
Hva er viktig for utleier før og i en konkurssituasjon
Når det inngås en leiekontrakt, bør utleier sikre seg ved en bankgaranti eller et leiedepositum fra leietaker. Sikkerheten bør formuleres vidt, slik at den omfatter alle krav utleier kan få mot leietaker knyttet til leieforholdet. Utleier kan da normalt kreve utbetaling under sikkerheten for å dekke påløpt leie som ikke er betalt, leie ut oppsigelsestiden, skader på leieobjektet og kostnader i forbindelse med opprydding og rengjøring. Krav som ikke dekkes under garanti eller depositum meldes som et uprioritert krav i boet. Hvorvidt utleier vil få dekning for sitt krav vil avhenge av om det er midler til utdeling etter at massekostnader og fortrinnsberettigede krav er dekket.
Generelt er det viktig å følge opp leietaker og hans virksomhet. Dersom leietaker er forsinket med betalingen bør utleier sørge for oppfølging av dette, eventuelt begjære utkastelse dersom dette er nødvendig.
Når leietaker først har gått konkurs er det hensiktsmessig å ha en dialog med konkursboet slik at man kan legge til rette og samarbeide om en ryddig avvikling. En dialog med konkursboet er også nyttig hvis konkursboet ønsker å overdra skyldnerens virksomhet og leiekontrakten. Konkursboet kommer ofte lett i kontakt med personer og selskaper som kan ha et ønske om å drive virksomheten videre, og da kanskje også i de samme lokalene. Dette kan spare utleier for masse kostnader hvis utleier ikke har noen andre planer for lokalene.
Det er også viktig at utleier er kjent med retten til å kreve husleie i perioden fra konkursåpning og frem til konkursboet har sendt erklæring om at det ikke vil tre inn i leiekontrakten, samt stiller leieobjektet til utleiers rådighet.
Comments